Wat zijn welstandscriteria

Hoe kunnen welstandscriteria circulaire woningen bevorderen?


Het toezicht op welstand verloopt via het omgevingsplan. Welstandseisen neem je dus op in het omgevingsplan. Bij het opnemen van welstandscriteria in het nieuwe omgevingsplan kun je:

een houten, groene of een natuurlijke uitstraling verplicht stellen door biobased of hergebruikte materialen voor te schrijven als te gebruiken materiaal.

Concrete voorbeelden zijn: groene gevels, groene daken en een natuurlijke erfafscheiding;
Sturen op een uiterlijk dat het hergebruik van materialen stimuleert, of het behoud van gebouwen en materialen (denk aan oud metselwerk, bepaald uiterlijk van bouwstijlen, of monumentale elementen die aansluiten bij beschikbare materialen, zoals industriële uitstraling, minder afgewerkte gevels.)

- Een minder vergaand alternatief  - Al de welstandscriteria analyseren en zo nodig aanpassen, zodat biobased en circulaire materialen niet worden afgewezen op basis van het welstandsbeleid.

Hoe kan de adviescommissie circulaire woningbouw bevorderen?


De adviescommissie toetst of een vergunningaanvraag voldoet aan het welstandsbeleid en geeft daarover advies aan het bevoegd gezag. De adviescommissie kan ook een bredere verantwoordelijkheid krijgen bij de beoordeling van vergunningaanvragen, zoals ook het adviseren over de duurzaamheid van het (ver)bouwproject. Door deskundigheid in de adviescommissie te organiseren, kun je dus zorgen dat circulariteit wordt meegenomen bij de toetsing van de vergunningaanvraag.

Om duurzaamheid en het gebruik van circulaire materialen in bouwprojecten te vergroten, is het dus belangrijk dat gemeenten voldoende commissieleden aanstellen met diepgaande betrokkenheid, ervaring en expertise op circulariteit/duurzaamheid. Dat kunnen bijvoorbeeld mensen zijn met aantoonbare ervaring en expertise op het gebied van biobased bouwen, ecologie en/of klimaatadaptatie.

In het welstandsbeleid kunnen uitgangspunten van toetsing door de adviescommissie worden opgenomen voor circulair bouwen en voor welstandsvrij bouwen.

Het belang van circulair bouwen is groot. In de eerste plaats vanwege de nationale en internationale doelstellingen om in 2030 50% minder primair materiaal te gebruiken. Daarnaast geldt de doelstelling om dan 55% minder broeikasgassen uit te stoten en in 2050 geen primair materiaal meer te gebruiken en klimaatneutraal te zijn. Er zal dus ook anders gebouwd moeten worden. Om circulair bouwen te bevorderen wordt als uitgangspunt gehanteerd dat bij de materiaalkeuze zoveel mogelijk gebruik moet worden gemaakt van duurzame of hergebruikte materialen.

Het is mogelijk een beoordelingsregel op te nemen om daardoor af te kunnen wijken van de welstandscriteria, zodat duurzame oplossingen gerealiseerd kunnen worden. Zie voorbeeld van gemeente Amsterdam.


het welstandsbeleid van de gemeente Amsterdam

 staat dat van de welstandscriteria kan worden afgeweken, als die in de weg staan bij het realiseren van een duurzame voorzieningen. Een vergunning voor een bouwactiviteit kan dan alsnog verleend worden.

Welstandscriteria waren voorheen te vinden in de welstandsnota. Door de nieuwe Omgevingswet (Ow), gelden de bepalingen uit de welstandsnota als beleidsregels. Welstandscriteria kunnen in het omgevingsplan worden opgenomen (artikel 4.19 Ow). In beleidsregels kan de uitleg over toepassing van welstandscriteria worden opgenomen.

Voorwaarden

Door middel van welstandscriteria kan het gebruik van biobased of hergebruikte materialen worden voorgeschreven.

Wat is erfpacht, wat is een erfpachtovereenkomst?

Hoe kun je een erfpachtovereenkomst toepassen?

Door grond uit te geven in erfpacht in plaats van de grond te verkopen, houdt de overheid nog inspraak over hoe de grond gebruikt wordt. In de erfpachtovereenkomst staan niet alleen afspraken over de hoogte van de vergoeding, maar ook over het toegestane gebruik van de grond. Voorbeelden van gebruik zijn kantoorruimte, woonruimte, garage, winkelruimte, tuin etc.

 kunt in de erfpachtovereenkomst ook afspreken dat de grond wordt gebruikt voor een circulair woningbouwproject. Vervolgens kun je vastleggen aan welke circulaire criteria het woningbouwproject moet voldoen. Hierbij kun je denken aan:

minimaal afval en CO2-uitstoot tijdens de bouw en / of gebruik

rapportage over hoe het bouwwerk voldoet aan bijvoorbeeld 

Daarnaast kunnen eisen worden gesteld aan circulair onderhoud en instandhouding van de bouwwerken.

Verder is het mogelijk om de looptijd van de erfpacht gelijk te stellen aan de levensduur of afschrijving van het bouwwerk dat daarop gerealiseerd wordt. Op die manier kun je voor iedere fase in de levenscyclus specifieke afspraken maken.

Je kunt ook denken aan het stellen van verdergaande eisen op kavelniveau. Aan een kavel mag je strengere duurzaamheidseisen stellen dan in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) is opgenomen. Het Bbl heeft namelijk alleen betrekking op bouwwerken en niet op kavels. 


Voorbeelden van circulaire eisen op kavelniveau zijn:

het kavel moet voor een bepaald percentage uit groen (blijven) bestaan

een maximaal bebouwingsoppervlakte en bouwhoogte (denk ook aan kelderbouw)

Gemeente Schiedam heeft door middel van erfpacht grond uitgegeven voor het project: 

. Op deze grond worden onder meer woningen gerealiseerd. Duurzaamheid vormt een centraal thema en afspraken hierover worden vastgelegd in de erfpachtovereenkomst. Zo wordt tijdens het ontwerp van woningen rekening gehouden met de levensverwachting van materialen en de mate waarin de bouwdelen hergebruikt kunnen worden. 

Daarnaast heeft gemeente Schiedam ook 

 opgesteld om de duurzaamheid te meten. Een van de toetsingskaders is: prestatie-eisen voor circulaire gebouwen.

De wettelijke regels over erfpacht staan in artikel 5:85 BW e.v. De erfpachtovereenkomst wordt door een notaris vastgelegd in een notariële akte. In de akte kunnen partijen onder meer de duur van de erfpacht regelen (artikel 5:86 BW). Uit artikel 5:89 BW volgt dat de erfpachter niet zonder toestemming van de eigenaar een andere bestemming aan de zaak mag geven en dat hij geen handelingen mag verrichten in strijd met die bestemming.

Door grond in erfpacht uit te geven in plaats van te verkopen, houdt de overheid inspraak over het gebruik van de grond. In de erfpachtovereenkomst kan je circulaire eisen opnemen.


Wat zijn groene leges?

De bouwkosten van een woningbouwproject zijn groot en gemiddeld bedragen de leges voor een vergunningaanvraag 3.34% van de bouwkosten. Dat betekent dat de leges bij een vergunningaanvraag voor een woningbouwproject ook relatief hoog zijn.

Groene leges zijn voor initiatiefnemers van woningbouwprojecten een financiële prikkel of tegemoetkoming om over te gaan tot circulaire bouw. Zij kunnen bijdragen aan de circulaire doelstellingen van de gemeente door bijvoorbeeld secundaire, biobased of herbruikbare materialen te gebruiken in plaats van nieuwe, niet-hernieuwbare materialen.

Hiervoor kan worden aangesloten bij diverse meetmethodes, zoals een lage 

Groene leges worden uitgewerkt in de legesverordening. Dit kan op verschillende manieren:

een gehele of gedeeltelijke vrijstelling van leges als sprake is van een in de verordening beschreven omstandigheid, zoals het bouwen met circulaire materialen.

een verlaging van de legeskosten als de bouw met een te bepalen aandeel in circulaire materialen is gerealiseerd of wordt gerealiseerd

een gehele of gedeeltelijke teruggaaf van leges na realisatie van de bouw wanneer aan bepaalde circulaire criteria is voldaan, zoals toepassing van circulaire materialen. Juridisch gezien is hier sprake van een afzonderlijke beschikking tot teruggave, en niet van een vermindering van de legesheffing.

In ieder geval moet in de legesverordening concreet gemaakt worden aan welke criteria moet worden voldaan om aanspraak te maken op korting, vrijstelling of teruggave.

De VNG biedt modelteksten voor het opnemen van groene leges in de legesverordening:

Legesverordening als instrument voor duurzaamheidsbevordering (VNG)

Model Verordening leges Omgevingswet | VNG

Een voorbeeld van groene leges is te vinden in de legesverordening van de 

2.3.7: In afwijking van artikel 2.2.b worden er voor de bouwactiviteit geen leges in rekening gebracht wanneer er sprake is van het aanbrengen van duurzaamheidsmaatregelen op/aan/bij een monument (zoals het aanbrengen van zonnepanelen, buitenunits voor warmtepompen/airco-installaties, het aan de binnenzijde isoleren van de uitwendige scheidingsconstructie van een pand, isolerend glas) wanneer het aanbrengen hiervan voor niet-monumentale panden vergunningsvrij voor de bouwactiviteit zou zijn geweest.


Gemeenten mogen leges heffen voor vergunningaanvragen (artikel 13.1a Omgevingswet en artikel 229 Gemeentewet). De wet biedt ruimte om de legesheffing af te stemmen op het gemeentelijk beleid.

Voor het in behandeling nemen van een vergunningaanvraag voor bouwen geldt geen specifieke wettelijke regeling. Op grond van artikel 13.1a Omgevingswet en artikel 229 Gemeentewet kunnen gemeenten daarom groene leges hanteren bij aanvragen voor een omgevingsvergunning.

Het heffen van groene leges voor vergunningaanvragen kan een financiële prikkel zijn voor partijen om tot circulaire bouw over te gaan.

Wat is gronduitgifte?

Wat is de selectiefase en wat zijn selectiecriteria?

Hoe kun je selectiecriteria bij gronduitgifte toepassen?

Overheden kunnen bij gronduitgifte in de selectiefase van de tenderprocedure de selectiecriteria hanteren dat de gegadigden aantoonbaar ervaring hebben met circulaire woningbouwprojecten.

Door ervaring met circulaire woningbouwprojecten in een tenderprocedure op te nemen als selectiecriterium, kan de overheid de kans vergroten dat alleen partijen die beschikken over deze ervaring in aanmerking komen voor de grond die wordt uitgegeven. Na toepassing van de selectiecriteria blijft immers een bepaald aantal inschrijvers over die het meest voldoen aan de circulaire selectiecriteria. Ook is het mogelijk om als selectiecriterium op te nemen: ‘visie circulariteit’. Al deze selectiecriteria vergroten de kans dat op de uitgegeven bouwgrond circulaire woningen worden gerealiseerd.


Tenderprocedure versus Besluit bouwwerken leefomgeving

In de selectiecriteria kan je strenge duurzaamheidseisen opnemen. Je bent niet gebonden aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Het Bbl heeft namelijk betrekking op technische voorschriften van bouwwerken. Selectiecriteria in de tenderprocedure hebben alleen betrekking op de partij die zich inschrijft en niet op het bouwwerk dat wordt aanbesteed. De gemeente mag dus vergaande eisen stellen aan de inschrijver.

Een voorbeeld van circulariteit uitvragen in selectiecriteria kan zijn dat de gegadigde beschikt over recente, aantoonbare en relevante ervaring met het ontwerpen (geheel of gedeeltelijk vanaf een bepaalde ontwerpfase) en/of het realiseren en onderhouden van circulaire woningen. De precieze invulling van een eis, schrijf je toe naar de belangrijkste kenmerken van het project. Je kunt net zoveel criteria opnemen als je wilt, maar weeg altijd zorgvuldig af wat redelijk en zinvol is.

Bepaal het referentieproject: de partij beschikt over ervaring met [vul in: werkzaamheden, zoals ontwerp, realisatie, onderhoud] van een [vul in: soort gebouw].

De werkzaamheden van het referentieproject zijn daadwerkelijk door inschrijver uitgevoerd.

Het referentieproject is uitgevoerd naar tevredenheid van opdrachtgever en is niet langer dan [aantal] jaar geleden opgeleverd (gerekend vanaf de deadline voor aanvraag tot deelname in deze tenderprocedure).

Het referentieproject heeft tenminste de volgende eigenschappen:

[functie], ter grootte van ten minste [aantal] m2 bruto vloeroppervlak (BVO);

[...%] toegepaste secundaire materialen ten opzichte van totaal toegepaste materialen;

[...%] toegepaste materialen uit hernieuwbare bron ten opzichte van totaal toegepaste materialen;

aantoonbaar losmaakbaar/demontabel ontworpen en gebouwd;

 voor de definities die je kunt opnemen in de gunningscriteria.

De tenderprocedure bij gronduitgifte is niet wettelijk geregeld. De procedure volgt uit de rechtspraak. Deze procedure kan vrijwillig worden aangevuld met onderdelen uit het aanbestedingsrecht. De belangrijkste uitspraak waarop dit is gebaseerd is het 

Er geldt wel een uitzondering op de verplichting uit het Didam-arrest om een tenderprocedure in te richten. Namelijk als aannemelijk is dat er maar één serieuze gegadigde geïnteresseerd is of in aanmerking komt voor de grond. Zie voor meer informatie d

e website van het Ministerie van BZK over het Didam-arrest

Overheden kunnen circulaire woningen stimuleren door bij gronduitgifte in een tender partijen te selecteren die ervaring hebben met circulair bouwen.

Wat is de experimenteerbepaling?

Hoe kun je de experimenteerbepaling toepassen?


Op basis van de experimenteerbepaling is het mogelijk om, met toestemming van het Rijk, experimenten uit te voeren op bepaalde beleidsterreinen, zoals woningbouw.

Voorwaarde is dat het experiment bijdraagt aan het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving. Zo is het mogelijk om bij wijze van experiment voor een woningbouwproject te eisen dat een bepaald percentage beton vervangen wordt door biobased materialen.

Ook kan een aangescherpte MPG (Milieu Prestatie Gebouwen) worden voorgeschreven, waarmee een hogere duurzaamheid van materiaalgebruik wordt geëist. Er bestaan ook andere relevante meetmethodes, zoals de indicatoren uit Het Nieuwe Normaal, in het convenant Toekomstbestendig Bouwen of uit de Green Deal Houtbouw MRA.

Voor het toestaan van een experiment is de motivering belangrijk. De regelgeving waarvan je wilt afwijken is immers met bepaalde redenen ingevoerd en in werking. Belangrijk is dus dat waarborgen van de regels waar je van afwijkt ook geborgd zijn in het experiment, zoals veiligheidseisen bijvoorbeeld.

Wat nodig is voor de motivering zou je kunnen afleiden uit experimenten die al zijn toegestaan.

Experimenten kunnen op projectniveau, gebiedsniveau en op het hele gemeentelijke grondgebied worden geregeld. 


Voorbeeld 1 Experimenteren op projectniveau

The Green Village in Delft is een proeftuin voor duurzame innovatie, waar nieuwe technologieën op het gebied van duurzame energievoorziening, water en afvalsystemen worden getest en toegepast.

The Green Village wordt gebouwd als een proeftuin die groeit en continu verandert. In artikel 6m Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (BuChw) staat van welke regelgeving kan worden afgeweken voor dit project, zodat innovatie alle ruimte krijgt.

Er kan bijvoorbeeld van veel bouwtechnische regelgeving worden afgeweken, zoals de MPG-norm uit het Bbl. Daardoor kan een aangescherpte MPG worden geëist dan geregeld in het Bbl.

Belangrijke motivering om deze afwijking toe te staan is dat de TU Delft betrokken is en de wetenschappelijke expertise in huis heeft om mogelijke risico’s die het Bouwbesluit beschermt te onderkennen.

Motivering van dit experiment is terug te vinden in 

 (p. 28 en 29) bij de twaalfde tranche van het BuChw.


Voorbeeld 2: Experimenteren op gebiedsniveau

Een experiment kan ook op grotere schaal plaatsvinden. Bijvoorbeeld vooruitlopend op nieuwe wetgeving. Dat is bijvoorbeeld gebeurd in artikel 7c BuChw.

Hiermee heeft de regering ruimte willen bieden aan gemeenten om vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet daarmee te experimenteren. Gemeenten konden daardoor voor bepaalde gebieden een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte vaststellen, zodat geëxperimenteerd kon worden met het nieuwe omgevingsplan

De motivering voor dit experiment is terug te vinden in 

de Nota van toelichting bij de zevende tranche van het BuChw

. In de Omgevingswet is het omgevingsplan geregeld in artikel 2.4.

Een voorbeeld van een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte is 

. Het bestemmingsplan bevat een open norm. Voor een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit moet gebouwd worden volgens de systematiek van circulair bouwen. Wat daarmee wordt bedoeld, staat vervolgens in de beleidsregel ‘

Voorbeeld 3: Experimenteren op het hele gemeentelijke grondgebied

Het derde niveau waarop geëxperimenteerd kan worden, is van toepassing op het gehele gemeentelijke grondgebied. Met betrekking tot het hanteren van een aangescherpte MPG, is eerder een experiment toegelaten in de gemeenten Amsterdam, Amersfoort, Dijk en Waard en Harderwijk. Er werd een aanscherping van de MPG van maximaal 10% toegestaan.

Belangrijk hierbij was dat een aanscherping haalbaar en betaalbaar was, in vergelijking met de toen geldende MPG. Voor het aanvragen van een experiment voor het aanscherpen van een MPG is de uitvoerbaarheid dus belangrijk om te motiveren. De motivering van dit experiment is terug te vinden in 

de Nota van toelichting bij de negentiende tranche

Bij algemene maatregel van bestuur (AMvB) kan, met inachtneming van internationaalrechtelijke verplichtingen, bij wijze van experiment worden afgeweken van het bepaalde bij of krachtens de Omgevingswet, zo volgt uit artikel 23.3, eerste lid, Omgevingswet.

Het Rijk geeft toestemming voor het experiment door het vast te leggen in een AMvB. Toestemming van het Rijk betekent ook dat het voorstel van het experiment langs de Raad van State en de Tweede Kamer gaat. De Raad van State geeft advies. De Tweede Kamer krijgt vier weken de tijd om het experiment te bestuderen en daarop een zienswijze te geven. Uiteindelijk zal de regering het experiment moeten vaststellen. Die neemt dus ook het besluit over de motivering. De vaststelling van een experiment duurt ongeveer 7 maanden.

Met een experimenteerbepaling kunnen gemeenten van de Omgevingswet afwijken, waardoor sturen op circulaire woningbouw mogelijk is. 


De milieu-impact van bouwwerken is groot. En juist omdat we veel nieuwe woningen nodig hebben, moeten we deze circulairder maken. 

Voor wie nu aan de slag wil met woningen hebben we alvast 5 belangrijke instrumenten uitgewerkt. Voor woningen geldt natuurlijk ook dat inzet van hout heel belangrijk is, bekijk dus ook onze houtbouwinstrumenten.

Beta

versie -

Lees meer

Woningen

Woningen

Eerste 5 instrumenten om circulariteit van woningen te bevorderen

Circulaire woningbouw stimuleren met welstandscriteria

Gebruik erfpacht bij gronduitgifte en hanteer circulaire voorwaarden

Hanteer groene leges bij vergunningaanvragen

Pas bij gronduitgifte een procedure met selectiecriteria toe

Zet de experimenteerbepaling in

Doe met ons mee

Volg ons op:

Productketens

Over CircuLaw

Doe met ons mee

Volg ons op: